“压力”成房企管理层常用词 上半年降增速、缓拿地、高负债

任何做生意、任何企业都有它的压力。8月21日，万科新的晋总裁祝九胜首次坐镇2018年中期业绩不会，压力一词是他的开场。讲出这句话的背景是，7月31日，中共中央政治局开会会议，拒绝下定决心解决问题好房地产市场问题，极力遏止房价下跌。8月是房企中考集中于重考的时节，好比祝九胜，预示着楼市调控转入深水区，长效机制渐行渐进，金融去杠杆的前进让市场资金面放宽，在多场中期业绩会上，压力沦为房企管理层口中的常用词。

规模增幅降速尽管上半年大部分上市房企都袭港不俗的业绩展现出，但横向对比来看，增长速度上升的影像，于是以感应到多家上市房企身上。房企TOP3中，上半年，万科构建销售金额3046.6亿元，同比快速增长9.9%，增幅与去年同期的45.8%比起，大大降低。

碧桂园构建合约销售大约4124.9亿元，同比快速增长42.8%，这个增幅也近高于去年的131%。恒大总计合约销售金额为3041.8亿元，同比快速增长24.6%，增幅某种程度大幅度高于上年同期的72.2%。TOP3之外，绿地上半年的销售金额同比快速增长22%，中海的同比增幅只有18.5%，龙湖仅有同比快速增长了4.8%。

这些销售增幅，比起2017年上半年，皆经常出现有所不同程度的上升。不仅是销售增幅，万科、绿地等龙头房企的利润增长速度也经常出现滞涨态势。

按照早已公布的中报，万科上半年归属于上市公司股东的净利润同比快速增长24.9%至91.2亿元，但净利率却同比上升1.85%至8.61%。绿地同期归母净利润61亿元，同比快速增长30%，但净利率却只有3.8%，完全与去年同期持平。尽管规模快速增长正在之后，但房企广泛意识到，全然依赖销售规模扩展来取得快速增长的路径早已回头必经。

万科2017年中期业绩会上，郁亮曾多次说道过，这个市场有黄金时代、白银时代，未来还可能会经常出现青铜时代、黑铁时代。城市化早已转入一二三四线城市区分十分模糊不清的第二发展阶段，为城市化获取主要服务的开发商们大自然也回来发生变化，从投资策略开始发生变化。

彼时，郁亮用没顺利的企业，只有时代的企业这句话，直白传达了万科的危机意识。一向执着低周转的碧桂园专门提及托质控速的目标，碧桂园总裁及继续执行董事莫斌说明，托质控速是确保碧桂园有质量的发展，宁可发展得快一点，也要发展得大位一点。恒大从今年年初开始启动新的恒大战略，将此前规模型的发展模式改以规模+效益型。

恒大集团董事局副主席兼任总裁夏海钧称之为，公司在构建5000亿之后，未来将维持10%-20%的快速增长目标，保证公司管理和效益都构建有质量地快速增长。从对未来的规划来看，龙头房企不约而同自由选择了降速这一路径。

投资渐趋慎重降速源自房企对后市的辨别渐趋激进，其中持续一年多的限贷、禁售、限售等调控政策大大深化是影响辨别的主要因素。万科、中海、恒大等龙头房企的多位管理层提及这个问题，观点大致相同，极力遏止房价下跌的阐释有所不同以往，指出了政府调控管理房地产市场的决意十分大。短期内市场从容情绪不会减轻，最近这一两个月早已有所显出；从中长期来看，长效机制创建对房地产市场身体健康稳定发展是有益处的。国家统计局数据表明,2018年1-6月，全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,同比快速增长3.2%；销售金额为 5.66万亿元，同比快速增长14.8%，这两个增长速度较2017年同期分别上升10.3和3.1个百分点。

上半年全国住宅新开工面积大约7.06亿平方米，同比快速增长15%，增长速度与2017年同期基本持平。万科中报认为，其长年重点仔细观察的14个城市，上半年商品住宅批准后预售面积同比上升8%，商品住宅成交价面积同比上升20.4%。同策研究院院长助理张宏伟告诉他经济观察报，上半年由于市场转入调整和上行态势，房地产销售开始经常出现变化。今年下半年至明年上半年，市场应当还不会正处于持续上行的状态，销售增长速度应当不会之后上升。

龙头房企在降速上的第一个动作，是投资渐趋慎重，这从上半年多家房企的拿地策略可以体现出来。中海在今年上半年总计追加土地总楼面面积789万平方米（实际权益为664万平方米），地价总权益开支459.5亿港元。

按照今年年初中海订下的1350亿港元土地目标来计算出来，仅有已完成34%。中国海外发展董事局主席兼任行政总裁颜建国多次回应要高度谨慎慎重，他说道，宁可错失一些机会，也想投错几块地。接下来还是不会探讨一二线城市，还包括一些尤其有活力、人口的确有快速增长、产业的确在茁壮的新兴城市，环绕传统的一二线作为主战场。恒大2016年年度业绩发布会上，夏海钧还公开发表回应，恒大的成长性在于其享有充份的土地储备。

但今年中期业绩不会，恒大早已明确提出未来土地储备不会保持在3亿平方米左右的区间，每年约上升5%的目标。夏海钧说道，恒大接下来的土储要覆盖面积中国的一线城市、二线城市，以及经济繁盛的三线城市，但不想去四线城市。莫斌也得出碧桂园上升发展速度的一个方向，就是投资上有策略地调整，不会更为精准。

每一块土地更为谨慎（对待），怎样才能做到一个成一个，我们按照这一目标实行，并探讨于现有项目的运营，探讨现有和土地储备展开调整。中原地产研究中心的统计数据表明，今年1-7月，全国土地流拍合计796宗。其中一线城市即使是成交价的土地，也基本底价或迫近底价，成交价价格广泛高于两年前。

清净负债率下降投资渐趋慎重的背后显露出，房地产市场融资环境正在持续放宽。万科在半年报中提及，央行数据表明，截至2018年6月末，人民币房地产贷款余额同比快速增长20.4%，增速比上年末回升0.5个百分点。

上半年房地产贷款增量占到同期各项贷款增量的比重比2017年较低1.9个百分点。从净负债率来看，上半年龙头房企的净负债率皆正处于较高水平，且呈现出下跌趋势。上半年万科持有人货币资金1595.5亿元，清净负债率为32.7%。这些持有人的货币资金多于2017年底的1741.2亿元，清净负债率比起去年底的8.8%堪称大幅度下跌。

截至半年报公布，万科先后已完成五期超强短期融资券发售，票面利率区间为3.25%-4.6%，坐落于同期发债利率低位。碧桂园上半年清净负债率59%，某种程度低于2017年底的56.9%。

龙湖同期的净负债率为54.6%，去年底这一指标则为47.7%。恒大上半年的净负债率为127.3%，夏海钧谈及未来改变的主要核心就是叛负债，恒大2016年订下的目标是在2018年要把净负债率降至140%，在2019年中期把净负债率降至100%，直到2020年将清净负债率降至70%。

与此同时，恒大坚决现金为王的策略，截至6月30日，恒大销售回款2475亿元，现金余额为2579亿元。此前，阳光城集团继续执行副总裁吴建斌曾说道过，2016、2017年两年的房地产市场展现出得十分好，很多公司对未来三年发展的规划都制订了很高的目标，造成投资额的激增，应收款也在激增。但是2018年因为各种原因、各种政策的调控，造成当前很多房企借贷比例居高不下。他在拒绝接受经济观察报专访时回应，今年，其他非标融资显得很差审核，而银行由于表内资金规模紧绷，往往优先获取给总行合作名单内的房企，名列50名以外的民营房企很难在银行获得研发债资金，即便有，利率也十分低，大部分多达了基准下潜50%的利率。

吴建斌建议，房企还是要新的重返到推崇现金流管理上，未来半年以内，起码要把现金流作为最重要的工作来捉。夏海钧得出恒大叛负债的几种方式，第一是引进三轮战略投资者；第二是偿还债务了高额可持续债；第三是通过土地的必要减幅减缓负债的转型；第四，构建盈利大幅提高。

佳兆业财务部总经理吴建也在业绩不会现场称之为，今年佳兆业董事局仍然拒绝将叛负债、去杠杆作为最重要的财务工作之一。他说道，环绕资金周转，佳兆业不会做到几个工作：第一，减缓溶解资产以及大宗资产的销售；第二，增大回款力度；第三，在保证质量的同时，减缓整个工程建设速度以及存货去化速度。

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